주택 임대차 계약갱신청구권 행사기간 등 실전 가이드

임대차 계약을 연장하고 싶다면? 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 제도인 임대차 계약갱신청구권을 아시나요? 이 제도를 제대로 이해하면, 마음 편히 집을 더 오래 쓸 수 있습니다.

반대로, 임대인 입장에서는 효율적으로 대처하는 방법을 알고 있으면 좋겠죠. 오늘은 임대차 계약갱신청구권에 대해 꼼꼼히 알아보겠습니다!

임대차 계약갱신청구권이란?

임대차 계약갱신청구권은 간단히 말해서, 임차인이 집주인에게 계약을 2년 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리입니다.

이 권리는 한 번만 사용할 수 있어요. 주거의 안정성을 보장받기 위한 중요한 제도죠.

사실 이 제도가 도입되기 전에는 임차인이 계약 만료 후 더 살고 싶어도, 집주인이 거부하면 어쩔 수 없었어요. 하지만 이제는 임차인이 원한다면 2년 더 살 수 있어요. 간단하죠?

장점

• 임차인에게 안정감을 줍니다. 이사 스트레스, 새 집 구하기 걱정 없이 한 번 더 머물 수 있죠.
• 임대인도 안정적으로 임차인을 유지할 수 있어요. 새 임차인을 찾는 수고를 덜 수 있죠.
  
  

단점

• 임대인 입장에서 임대료 인상을 제한받는 상황일 수도 있습니다. 한 번 더 임차인을 유지하긴 하지만, 그동안 시세가 오른 임대료를 받지 못할 수 있죠.
  
  
  

계약갱신청구권 행사 시기와 방법

그럼 이 권리는 언제 사용할 수 있을까요? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지는 꼭 잊지 말아야 합니다. 기간을 놓치면 집주인이 새로운 임차인과 계약을 하겠다고 할 수도 있어요.

예를 들어, 2024년 12월에 계약이 끝난다면, 2024년 6월부터 10월 사이에 갱신 요청을 해야 합니다.

실전 팁

계약 만료 전 세네 달 전에 미리 확인해보세요. “어? 벌써 시간이 이렇게 흘렀어?” 하는 순간에 놓칠 수 있으니까요. 예를 들어, 휴대폰에 알람을 설정해 두는 것도 좋은 방법이죠.

월세를 많이 올리고 싶은 임대인의 경우 계약만료 2개월이 다 되어가면 전화를 받지 않을 수도 있어요. 이러한 경우 다른 번호로 연락을 하던지 해서 꼭 녹취하셔야 합니다.

계약갱신 거절 사유

모든 계약이 무조건 갱신될 수 있는 것은 아닙니다. 임대인도 정당한 이유가 있다면 거절할 수 있죠. 대표적으로는 실거주 이유가 있습니다.

예를 들어, 임대인이 직접 그 집에 들어와서 살 계획이 있거나, 부모님이 들어오셔야 하는 경우 등이 있어요.

또 하나는 차임(월세)을 두 번 이상 연체한 경우입니다. 아무리 계약을 갱신하고 싶어도 임대인 입장에선 이런 상황을 받아들일 수 없겠죠.

실전 팁

“저는 정말 갱신하고 싶은데요. 그런데… 집주인께서 이 집에 직접 들어오신다고 하시네요.” 이럴 땐 아쉽지만 갱신청구권을 사용할 수 없어요.

하지만 만약 집주인이 실거주를 이유로 거절했는데 나중에 보니 다른 사람에게 다시 임대를 내놓았다면? 이건 불법입니다. 손해배상을 청구할 수 있으니 알아두세요!

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이점

여기서 하나 더! 묵시적 갱신이란 용어도 들어보셨나요?

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 별다른 말 없이 계약이 자동으로 연장되는 경우를 뜻해요.

사실 많은 사람들이 이 묵시적 갱신을 계약갱신청구권과 헷갈려 합니다.

차이점

• 묵시적 갱신
  계약 만료 시 아무런 의사 표시 없이 자동으로 2년 연장됩니다. 신경 안 써도 알아서 갱신되죠.
• 계약갱신청구권
  임차인이 명시적으로 계약 연장을 요구해야지만 사용됩니다. 한 번만 사용할 수 있고, 사용하게 되면 2년 연장을 보장받을 수 있습니다.
  
  

실전 팁

“어? 계약기간이 지났네? 계약은 연장된 것인가요?”라고 당황하고 있다면 그게 묵시적 갱신입니다. 이렇게 묵시적 갱신이 되어버리는 경우 임차인은 계약을 언제든지 해지할 수 있습니다. (계약해지 통보 후 3개윌 뒤 정상해지)

반대로 임대인은 다시 계약기간이 만료되기 전까지 해지를 할 수 없게 되니 달력에 꼭꼭 체크해 두셔야 겠죠?

임대료 증액과 계약갱신청구권

임대료는 최대 5%까지 인상될 수 있습니다. “저기요, 임대료가 너무 올라서 못 살겠어요!”라고 할 때, 법적으로도 임대료 인상을 제한해 주는 덕분에 부담을 덜 수 있죠.

하지만 만약 임대인이 이 한도를 넘겨서 요구한다면, 이는 불법입니다.

장점

• 임차인 입장에선 과도한 임대료 인상으로 인한 부담을 줄일 수 있어요.
• 임대인도 적정 임대료를 유지하며 합리적으로 대응할 수 있죠.
  
  

실전 팁

임대료가 5% 이내로 인상되는 것도 월세가 비싼 경우 부담될 수 있습니다. 월세가 100만원인 경우 5만원이나 더 오르는 거예요! 하지만 반전이 있습니다.

정부기관에서는 5%라는 숫자는 임대료를 증액할 수 있는 상한 수치일 뿐 반드시 받아들일 필요는 없다고 해석하고 있습니다.

임대인에겐 참으로 무서운 해석이 되겠습니다.

임대차 계약갱신청구권과 실거주 문제

앞서 이야기했듯이, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 그런데, 이 실거주라는 이유가 늘 실제 상황과 맞아떨어지는 것은 아닐 때도 있죠.

간혹 실거주를 이유로 거절한 후, 다른 임차인에게 임대를 다시 내놓는 경우가 있는데, 이럴 경우 허위 거주 사유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

장점

• 실거주라는 이유로 부당하게 갱신을 거절당할 걱정을 덜 수 있습니다.
• 임차인 입장에서는 주거 안정성을 높일 수 있죠.
  
  

실전 팁

“집주인이 이사 온다고 해서 나갔는데, 알고 보니 다른 사람이 살고 있네요?” 이런 경우 바로 법적으로 대응할 수 있습니다. 손해배상을 청구하는 것인데요, 손해배상액은 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제6항에서는 합의가 이루어 지지 않는 한 다음 금액 중 큰 금액으로 손해배상액을 결정한다고 말하고 있습니다.

1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
   
   

쫓겨나간 임차인의 경우라면 한번 쯤 의심은 해보시되, 직계가족이 사는 경우도 있을 수 있으므로 조심성 있게(?) 의심하시길 바랍니다.

보증금 반환과 임대차 종료

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 무조건 2년 동안 꼭 살아야 하는 건 아닙니다.

언제든지 계약을 해지할 수 있어요. 다만, 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 즉, 3개월이 지날 때까지 월세와 관리비 등은 정상적으로 납부하셔야 합니다.

따라서 임차인이 계약 해지를 요청하면, 임대인은 요청받은 날로부터 3개월이 되는 날까지 보증금을 반환해야 합니다.

그러니 보증금을 돌려받지 못할까 걱정할 필요는 없습니다.

실전 팁

만약 3개월이 지나기 전에 이사할 계획이 생겼다면, 미리 보증금 반환 절차를 임대인과 협의하는 것이 좋습니다. “저 이사할 예정인데요, 보증금 언제 돌려주실 수 있을까요?”라고 미리 물어보면 좋겠죠.

다음 임차인이 쉽게 구해지는 경우 임대인도 꼭 3개월이 될때까지 기존 계약을 유지하기 보단 보증금을 빨리 돌려주고 다음 임차인과 계약을 하려고 할거예요.

마무리

오늘 함께 알아본 임대차 계약갱신청구권, 생각보다 복잡하지 않죠? 이 제도를 잘 활용하면 임차인도, 임대인도 안정적으로 계약을 이어갈 수 있어요. 물론, 계약 갱신 시 법적 절차와 조건을 잘 지키는 것이 중요합니다.

특히, 임차인 입장에서는 주거 안정성을 확보할 수 있고, 임대인 입장에서는 불필요한 분쟁을 피할 수 있죠. 다음 이사 때나, 계약 갱신할 때 이 내용을 꼭 기억해두세요!

자주 묻는 질문 FAQ