오피스텔 전입신고 불가 조건으로 임대차 계약을 해도 될까?

오피스텔 월세를 구할 때 ‘전입신고 불가’라는 말을 들어보셨나요? 보통 전입신고 가능한 방보다 월세가 저렴해 고민이 되실 겁니다.

사실 전입신고를 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수가 있는데요, 그렇다고 임의로 전입신고를 해버린다면 임대인에게 큰 피해를 끼칠 수 있어서 난리가 날겁니다.

이하에서는 임차인의 입장에서 전입신고를 하지 않고도 어떻게 위험을 없애거나 최소화 할 수 있는지를 알아보고, 임대인의 입장에서는 임대차 계약을 할 때 전입신고 불가 조건을 어떻게 관철시킬 수 있는지 살펴보겠습니다.

전입신고가 안 되는 오피스텔의 위험 및 문제

오피스텔 전입신고 불가라는 조건의 경우 가장 큰 문제는 보증금을 안전하게 보호받지 못한다는 점입니다.

구체적으로 설명하자면, 제가 얼마 전에 다뤘던 확정일자와 전입신고에 관한 글에서 처럼 전입신고와 확정일자를 받아야지만 혹시나 집주인이 잘못돼서 집이 경매에 넘어가는 경우 경매낙찰금에서 나의 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있고, 또한 새로운 낙찰자가 집을 비워달라고 해도 계약만료일까지 버틸 수 있는 대항력도 생기는 것인데, 전입신고 없이는 그럴 수 없다는 것이죠.

전세사기 피해 가능성

최근 사회적으로 대두되었던 ‘빌라왕 전세사기 사건’ 기억나시죠? 전입신고를 하더라도 저렇게 어마어마한 피해를 입었는데, 전입신고 조차 하지 않는다면 보호장비 없이 그냥 위험에 노출되는 것입니다.

사실 부동산 업계 사람들은 터질 것이 터졌다는 반응인데요, 전세 제도라는 것이 임대인이 마음을 먹고 속이려 들면 세입자가 피해를 받을 수 밖에 없기 때문이에요.

따라서 이 글을 보시는 분들은 오피스텔이나 빌라의 경우 전입신고가 되든 말든 절대로 전세계약을 하지 마시고, 아파트의 경우 실거래되는 시세와 가격의 추이를 잘 살핀 후 안전한 금액인 경우 전세계약을 하시길 바랍니다. (요즘 원룸, 오피스텔, 빌라 밀집지역을 보면 경매매물이 쏟아져 나옵니다!)

전입신고 불가 조건의 위험을 최소화 하는 방법

월세로 임대차 계약을 하는 경우 그나마 위험을 회피하거나 최소화 할 수 있습니다.

전세권 설정 등기하기

전세권 설정 등기는 등기부등본에 전세권이라는 권리를 명시해두는 방법입니다. 이렇게 하면 건물이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있어요. 다만, 이를 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 등기하는 데에 따른 비용이 발생하니 미리 알아두세요.

보통 공실이 많은 지역의 경우 오피스텔 전입신고가 안 되는 대신 전세권 설정 등기는 가능하다고 임대인이 먼저 제안하기도 합니다. 이때 등기하는 데에 드는 비용 또한 임대인이 일정부분 부담하도록 협상해 볼 수 있으니 알아두시길 바랍니다.

사업자등록 활용하기

전입신고 불가 조건을 거는 대부분의 경우는 임대인이 일반임대사업자로 등록했기 때문에 오피스텔을 주거용으로 사용하면 안 되는 경우입니다.

따라서 업무용으로 사용하는 것이 정상적인 사용이 될 것인데요, 이때 사업자등록을 통해 대항력을 확보할 수 있습니다. 위에서 언급한 것처럼 대항력을 확보하면 계약기간이 만료될 때까지 임대차를 계속할 수 있다고 했죠? 사업자등록을 한다면 여기에다가 확정일자를 받아 우선변제권까지 보장받을 수 있습니다.

물론 이 방법은 실제로 사업을 하거나 사업자등록이 필요한 임차인에게 적합하니 참고하시길 바랍니다.

보증금 낮춰 최우선변제권 활용하기

소액 보증금일 경우 법적으로 최우선변제권이 적용됩니다. 이는 경매 시 보증금 일부를 최우선으로 배당받을 수 있는 권리로, 지역마다 최우선 변제되는 보증금의 기준이 다릅니다.

서울의 경우 5,500만 원, 광역시는 2,800만 원까지 최우선으로 변제되니 보증금을 이 금액 이하로 낮춰서 계약하면 되는 것이죠.

여기서 중요한 이야기 하나 덧붙이겠습니다. 사실 중개사 분들이 최우선변제가 되는 보증금이니 안심하고 계약해도 된다고 하는데요, 만약 건물 내에 다른 호실 사람들도 모두 최우선변제 대상이고, 모두 합친 최우선변제금이 건물가액의 50% 이상이라면 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 “낡은 원룸건물이면 최우선변제 제도에도 불구하고 조금은 위험할 수 있습니다.”라고 알려드리고 싶었어요.

임대인들이 전입신고를 제한하는 이유는 뭘까?

그렇다면 왜 임대인들은 전입신고를 못하게 할까요? 대부분은 세금 문제 때문이에요.

오피스텔이라는 것은 우리나라 제도상 주거용 또는 업무용으로 이용할 수 있는 용도인데요, 분양받을 때에 업무용으로 사용할 예정이면 일반임대사업자로, 주거용으로 사용할 것이라면 주택임대사업자로 등록을 해야 합니다.

그리고 주택임대사업자와 다르게 일반임대사업자로 등록을 하게 되면 분양금액 중 건물가액에 해당하는 부분의 부가가치세를 환급받을 수 있는데요, 예를 들어 3억짜리 오피스텔이라고 하면 대략 2천 만원 가까이는 환급받을 수 있답니다.

만약, 이렇게 일반임대사업자로 등록하고 부가가치세까지 환급받았는데, 주거용으로 사용한다면? 부가가치세를 도로 뱉어내는 것은 물론이고 과태료도 3천만 원 부과받을 수 있습니다. (10년의 의무이용기간 이후에는 괜찮아요)

자, 여기서 세입자가 몰래 전입신고를 해버린다면 어떻게 될까요? 난리 나는거예요. 제가 아는 연세를 많이 드신 임대인 분은 깜빡하고 학생에게 전입신고 해도 된다라고 했다가 몇 천만 원이 깨지셨습니다.

또 전입신고 불가한 이유가 한가지 더 있는데요, 전입신고를 하면 주거용이 되어버리고, 그렇게 되면 임대인이 다주택자로 분류될 수 있는데요, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등에 있어 굉장히 불리해지기 때문에 최대한 전입신고를 막아야 하는 것입니다.

전입신고 불가 특약의 법적 논란과 판례

“계약서 특약란에 전입신고를 하지 않기로 적었고, 그 계약서에 쌍방이 합의했으니 지켜야 한다.”라는 임대인의 주장이 법원에서 처참히 부정당한 판례가 있습니다.

바로 주택임대차보호법 때문인데요, 이 법이 제정된 목적 자체가 임차인의 권리를 보호하기 위해서인 만큼 임차인에게 불리한 약정은 무효라고 규정하고 있습니다.

이 규정과 판례에 따라 임차인은 자유롭게 전입신고를 할 수 있고, 손해배상 청구를 걱정할 필요가 없게 됩니다.

임대인의 경우 어떻게 하면 되는가?

자, 그렇다면 임대인의 경우 이제 큰일이 난 것일까요? 물론 조금은 불리한 것이 사실입니다. 다만, 대책이 전혀 없는 것은 아닌데요, 특약에 어떠한 문구를 적는 것입니다.

위에서 판례가 임차인에게 불리한 특약을 무효라고 한 것은 주택임대차보호법이 적용되기 때문인데요, 즉 주택임대차보호법이 적용되지 않게 하면 되는 것입니다.

따라서 계약서의 특약란에 단순히 “전입신고 불가”라고 적는 것이 아니라 “업무용 오피스텔이므로 주거용이 아닌 업무용으로 사용해야 한다. 따라서 임차인은 전입신고를 할 수 없다.”라고 적으면 됩니다.

애초에 업무용, 사무용으로 사용할 임차인을 찾으면 좋지만 구하기 힘드니 구두상으로만 주거용으로 쓰는 것에 대해 이야기하고, 계약서 상에는 업무용으로 사용하는 식으로 적는다는 것입니다. 이를 위해 임대인은 전입신고 대신 전세권 설정 등기를 해주겠다며 제안을 하고 임차인을 안심시키는 것이죠.

전입신고 불가 조건으로 임대차 계약을 해도 될까?

위에서 살펴보았듯이 전입신고가 불가능하더라도 어느 정도 위험을 없앨 수 있었죠? 그리고 만에 하나 곤경에 처하더라도 최대한 월세를 안내고 버티면 소액보증금 정도는 만회하실 수 있을 겁니다.

이제 결론을 내 드리자면, 전입신고 가능한 다른 대안이 있다면, 그 대안이 월세 5만원 정도 더 부담하는 수준이라면 그냥 전입신고 가능한 다른 방을 구하는 것이 낫고, 대안이 없다면 제가 알려드린 대책을 꼼꼼히 실행한다는 전제 하에 계약을 해도 된다는 것이 결론이라고 할 수 있겠습니다.

공인중개사 분들을 믿고 가만히 있지 말고, 본인이 꼭 챙기셔야 돼요!!

자주 묻는 질문 (FAQ)