공인중개사 광고 위반 과태료 및 대응 방법

개업 공인중개사 뿐만 아니라 소속 공인중개사 분들은 이 글을 집중해서 보셔야 합니다.

중개업을 함에 있어 부동산 광고는 실과 바늘이라 할 정도로 중요한 업무인데요, 광고를 함에 있어 조금만 잘못 알고 있어도 공인중개사 광고 위반 과태료가 많게는 500만 원까지 부과될 수 있습니다.

특히 중개보조원이 실수하는 경우 개업 공인중개사도 과태료를 납부해야 되니 정말 조심해야겠죠. 이하에서 자세한 내용 이어가겠습니다.

공인중개사 광고 위반의 정의

공인중개사 광고 위반은 어떠한 경우를 말하는 것일까요? 세부적으로 나누면 끝도 없지만 크게 4종류로 분류할 수 있습니다.

• 중개사무소 및 개업공인중개사에 대한 필수 기재사항을 적지않은 경우(100만원 이하의 과태료)
• 중개대상물에 대한 필수정보를 기재하지 않은 경우(100만원 이하의 과태료)
• 개업공인중개사가 아닌 자가 부동산 광고를 한 경우(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)
• 허위 또는 과장 광고에 해당하는 경우(500만원 이하의 과태료)

사실 예전에는 일단 손님이 사무소에 방문하도록 만들기 위해 허위매물 부동산 광고가 당연시 되던 시절이 있었는데요, 과태료 덕분에 점차 개선되어 가는 것 같습니다.

관련 법규는?

공인중개사법 제18조의2를 보면 위에서 알려드린 4가지 사항을 비롯한 공인중개사 광고 위반에 대한 내용이 있습니다.

사실 해당 법조항만 보면 잘 이해가 되지 않으실 수 있는데요, 동법 시행령 제17조의2와 국토교통부고시(중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준, 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준)에서 상세한 내용을 볼 수 있어 걱정하지 않으셔도 된답니다. 이하에서 사례와 함께 더 자세히 설명드릴게요!

부동산 광고 위반과 과태료 기준

광고 규정을 위반하면 어떤 일이 일어날까요? 과태료가 부과됩니다! 그리고 과태료 금액은 결코 적지 않답니다. 과태료는 위반 정도에 따라 100만 원에서 500만 원까지 부과될 수 있는데요, 예를 들어 중개대상물이 존재하지 않는데도 광고를 했다면, 최대 500만 원의 과태료를 내야 합니다.

특히 조심해야 되는 부분은 개업공인중개사가 아닌 자가 광고를 하였다면 과태료를 넘어서 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있다는 점입니다! 빨간 줄이 그이는 거예요. 예를 들어 중개보조원이 광고를 한 경우 처벌을 받게 되는 것이죠. 또한 이를 꼼꼼하게 방지하지 못한 개업공인중개사도 양벌규정으로 벌금을 받을 수 있습니다. 살벌하죠?

왜 이렇게 엄격할까요?

몇년 전만 하더라도 부동산 광고 플랫폼을 둘러보면 허위매물과 가격을 낮게 적어서 광고하는 것이 기본이었습니다. 심지어 중개보조원들도 모두들 광고하곤 했죠. 특히나 대학가 주변이나 역세권 주변 원룸이 많은 지역은 혼돈 그 자체였습니다.

그러다가 정부에서 임대차 관련한 부동산 대책을 마련하며 광고 위반에 대한 모니터링이 강화되나 싶더니 최근 빌라왕 전세사기 피해가 사회적으로 대두되며 더욱 엄격하게 되었다고 뉴스에 나오더군요.

개인적으로는 국가기관에서 하는 모니터링도 모니터링이지만 공인중개사 사무소의 경쟁이 너무 치열하다보니 서로 신고하는 것도 큰 영향을 주었다고 봅니다.

제가 예전에 일했던 지역은 지역 내의 부동산끼리 신고하는 경우는 없었으나 타 지역의 부동산들과 전쟁하듯이 서로 신고하고 난리도 아니었답니다. (자신의 지역을 침범하지 마라는 차원이었던 것 같아요)

공인중개사 광고 위반 구체적인 사례

“과태료를 부과받은 사례는 어떤 게 있을까요?” 없는 물건을 있다고 광고하거나 가격을 엄청 낮춰서 광고올리는 경우는 당연하게도 위반사항입니다. 지금부터는 실무적으로 쉽게 실수할 수 있는 사례들을 알아보겠습니다.

1. 광고 삭제 또는 종료 지연의 실수

매물이 이미 거래된 후에도 광고를 내버려 두면 어떻게 될까요? 이는 중개대상물이 더 이상 존재하지 않는데도 광고를 유지한 셈이 됩니다. 이런 경우 ‘부당한 광고‘로 간주되어 과태료가 부과될 수 있어요. 그래서 거래가 끝난 매물은 바로바로 삭제하는 게 좋겠죠!

아래의 실전팁은 정말 현업에서 굴러봐야 배울 수 있는 것들인데요, 가감 없이 알려드리겠습니다.

실전팁

• 자신의 사무소에서 계약을 체결한 경우
  원칙적으로 계약금이 입금되고 계약이 체결된 경우 즉시 거래완료로 노출을 종료시켜야 합니다. 다만, 대부분 실무적으로 잔금과 계약이 마무리 되는 날 노출종료를 시키는 곳도 있습니다. (계약이 취소될 수도 있으므로 광고를 유지하는 것)
  
  만약, 계약은 되었으나 잔금을 치기 전이라서 광고를 내리지 않은 상황인데 별로 친하지 않은 부동산에서 해당 물건 거래되었냐고 묻는다면 “좀 전에 계약금 걸어서 지금 광고 내리고 있었다.” 이런식으로 말을 해야 합니다. 녹취해서 신고하는 경우가 많아요.
  
  
• 타 부동산에서 계약을 체결한 경우
  이 경우에도 원칙적으로는 즉시 광고 노출을 중지해야 한다고 합니다. 그런데 현실적으로 매 시간마다 거래가 되었는지 매도인(임대인)에게 전화해서 확인할 수는 없으니 실무적으로는 광고기간 끝날 때까지(30일) 놔두곤 합니다. 그 전에 거래가 된 사실을 알게 되었다면 광고종료를 하시면 되겠습니다.
  
  만약, 손님이든 타 부동산이든 연락이 와서 물어보는 경우 “물건이 아직 남아있는지 매도인(임대인)에게 한번 연락해 보고 전화드릴게요.”라고 답변을 하셔야지, “저번에 거래되었던데 깜빡하고 광고종료를 안 눌렀다.”는 식으로 말하면 약점을 잡히는 것이니 주의하셔야 합니다.
  
  
• 블로그 또는 유튜브에 중개대상물건에 대한 게시물을 올린 경우
  네이버 부동산이나 직방, 다방 등 부동산 플랫폼을 이용하는 경우와 마찬가지로 블로그나 유튜브에 올린 게시물도 삭제 또는 비공개를 하셔야 합니다. 부동산 플랫폼의 경우 보통은 한달 기간마다 자동으로 광고가 종료되므로 깜빡해도 괜찮은데요, 블로그와 유튜브는 깜빡하고 놔뒀다가 과태료를 부과받는 사례가 정말 많은 것 같아요. 조심하셔야겠죠?
  
  사실 중개대상물 광고글이 아닌 단순 집구경, 부동산 소개 등의 컨텐츠로 우회하는 방법이 있는데요, 아무래도 편법적인 부분이다 보니 여기서 자세히 다루진 않겠습니다. 힌트만 얻어가셔도 충분히 활용하실 수 있을 거예요.
  
  
  

2. 매물정보 표기의 실수

광고를 함에 있어 필수 기재사항들이 있습니다. 중개사무소에 대한 정보들과 중개대상물에 대한 정보들로 나뉘는데요, 체크리스트를 적어두고 광고 올릴 때마다 꼼꼼히 확인하셔야 해요.

중개사무소 및 개업공인중개사 정보에 대한 필수 기재사항

부동산 광고를 함에 있어 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 개업공인중개사의 성명은 반드시 기재되어 있어야 합니다.

• 주의사항
  명칭은 등록증에 기재되어 있는 대로, 연락처는 구청에 등록되어 있는 대로 표시해야 해요. 휴대폰을 잃어버렸다고 등록되지 않은 임시번호를 사용하면 안 되는 것이죠.
  
  또한 소속공인중개사의 경우 5가지를 모두 적은 다음 “(소속공인중개사 홍길동 010-1234-5678)” 이렇게 병기(옆에 추가적으로 기재)할 수 있습니다. 소속공인중개사의 내용만 적으면 위반이에요!
  
  중개보조원은 병기도 하지 못합니다. 즉, 광고 관련해서 중개보조원은 어떠한 행위도 할 수 없어요! 명함조차 건네지 못한답니다. 개공분들은 보조원에게 꼭 당부하셔야겠죠?
  
  광고 플랫폼에서는 보통 가입할 때 저장해놨던 정보들이 자동으로 기재되는데요, 소속공인중개사의 경우 설명란에다가 병기하시면 되겠습니다.
  
  블로그나 유튜브에서는 자동으로 기재되지 않으니 5가지를 빼먹지 말고 체크하셔야겠죠. 단, 블로그에서는 프로필이 항상 사이드바에 떠있다는 가정 하에 프로필 소개란에 5가지 사항을 적어두면 글마다 개별적으로 다시 적을 필요가 없었습니다.
  
  참고로 소공의 광고에 대해 정확한 법규정이 없어 의견이 나뉘는데요, 제가 일했던 지역의 구청에서는 위에 제가 알려드린대로 병기하는 경우 광고를 할 수 있다고 답변했었습니다.
  
  
  

중개대상물 정보에 대한 필수 기재사항

중개대상물에 대한 필수기재사항은 기본적으로 5가지 소재지(주소), 면적(제곱미터), 가격, 종류(토지는 지목, 건축물은 용도에 따라 적되, 미등기건물은 미등기건물로 기재), 거래형태(매매, 전세, 월세)를 적으시고 대상물의 유형(토지, 일반건축물, 집합건축물 등)에 따라 나머지 7가지를 기입하면 됩니다.

• 주의사항
  광고 플랫폼에서는 보통 필수 기재사항을 적지 않으면 진행이 되지 않아 위반되지 않는데요, 블로그나 유튜브의 경우 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다.
  
  특히 ‘총 층수’를 간과하고 빼먹는 경우가 있는데요, 경쟁업체가 신고해서 과태료 100만 원 바로 부과됩니다. 또한 관리비에 대한 규정이 강화되었으므로 관리비도 꼼꼼하게 적으셔야 해요.
  
  또한 용도가 주택인 경우 층수에 대해 저층, 중층, 고층으로 기재할 수 있는데요, 보통 자신이 들고 있는 매물에 대해 숨기려고 정확한 층수 기재를 하지 않습니다. 다만, 주택이 아닌, 상가나 일반 건물의 경우 반드시 정확한 층수를 기재해야 합니다.
  
  여기서 많이들 실수하는 부분이 바로 오피스텔에 관한 내용인데요, 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 용도가 주택이 아닌 업무시설로 분류되므로 반드시 정확한 층수를 기재하셔야 합니다! 이것 때문에 과태료 부과한 분들 많이 봤어요.
  
  참고로 오피스텔은 주거용과 업무용 모두 사용할 수 있는 용도인데요, 기본적으로 건축물대장에는 업무시설이라고 기재되니 불안해 하지 않아도 됩니다. 전입신고를 하고 거주한다면 주거용, 사업자등록을 하고 사무실로 쓴다면 업무용이 되는 것이죠.
  
  
  

3. 중개보조원을 통해 유발되는 사례들

개업공인중개사 분들은 유심히 보셔야 합니다! 자신이 잘못한 것이 아님에도 벌금이 부과될 수 있기 때문이에요. 단, 선관주의 의무를 다 하였다면 양벌규정을 면책받을 수 있는데요, 이러기 위해 평소에 문자든 카톡이든 통화든 증거를 남길 수 있는 곳에서 철저히 관리•감독하는 모습을 남겨야 합니다.

중개보조원임을 밝히지 않은 경우

최근에 신설된 규정인데요, 손님에게 부동산을 보여주기 위해 안내하는 경우 먼저 자신이 중개보조원임을 밝혀야 합니다. 보조원 분들의 입장에서는 맥이 빠지는 상황인데요, 이야기를 나눠보면 자신이 하는 말에 무게가 실리지 않아 무슨 말을 하던 손님들이 의심한다고 하네요.

사실 제도적으로 중개보조원의 역할이 ‘현장 안내’ 정도이기 때문에 어쩔 수 없는 부분인 것 같아요. 특히나 요즘 고객분들이 똑똑하시기 때문에 오히려 입막음 비용이 나갈 수 있습니다. 제 지인분이 겪은 이야기인데, 손님이 현장 안내를 다녀와서 사무실 내에 걸려 있는 자격증 액자들을 꼼꼼히 본 뒤 신고한다고 협박을 당했다고 합니다. 조심하셔야겠죠?

중개보조원이 명함을 건네거나 상가 매물을 작업하는 경우

부동산 일을 하면서 임대인이든, 장사를 하고 있는 사장님이든 명함을 건네고 영업을 하게 되는데요, 당연히 공인중개사 사무실과 관련된 명함을 건네게 됩니다. 보통은 실장이나 팀장 등의 직함으로 기입하는데요 이러게 되면 위반이 됩니다. 명함에도 중개보조원이라고 명확히 기재해야 한다네요. 특히나 명함은 증거자료가 명백하니 소명할 거리도 없게 됩니다.

또한 매물을 구하기 위해 상가나 오피스텔 등을 돌아다니며 임대인 또는 관리인 또는 장사하고 있는 사장님들과 대화를 나눌 때에도 단순히 얼마에 내놓는지, 언제 만기인지 등 정보만 얻는 행위는 가능한데요, 조건이나 가격을 협상하는 등의 행위는 위반행위가 될 수 있으므로 조심해야 한답니다.

중개보조원에 의한 대표적인 위반 사례

대부분 크게 운영중인 사무실들은 개업공인중개사(대표)가 유선전화기를 여러 대 놔두고 각 유선번호를 모두 대표번호로 등록한 다음, 중개보조원 휴대폰으로 착신전환 시켜 광고할 때에 사용하도록 하는데요, 몇년 전과 다르게 요즘에는 경쟁 부동산들이 엄청 신고합니다. 몇천만 원씩 벌금무는 경우를 많이 봤어요. 물론 지역마다 다르겠지만 혹시나 이런 쪽으로 사무소 운영을 계획중이시라면 말리고 싶네요.

광고 위반 시 대응 방법

혹시 광고 규정을 어겨 과태료를 받게 된다면 어떻게 해야 할까요? 당황하지 마세요! 과태료를 줄이거나 철회할 수 있는 방법도 있습니다. 우선, 과태료 사전 통지를 받았을 때 자신의 의견을 제출하는 것이 중요해요. 이때 정확한 증거 자료를 제시하면 과태료를 감면받을 가능성도 있습니다. 제 지인도 블로그에 ‘총 층수’를 빼먹었다가 100만 원 과태료를 부과받았는데요, 의견을 제출하고 50% 감면받았다고 하네요.

의견서 제출 방법

과태료 부과 전, 행정청은 공인중개사에게 의견 제출 기회를 줍니다. 이때 적극적으로 자신의 입장을 밝히고, 고의나 과실이 없었다는 점을 증명하는 게 중요합니다. 예를 들어, 거래 완료 후 바로 광고 삭제를 시도했지만 기술적 문제가 있었다면 이를 설명해야 해요. 치명적인 위반이 아니라면 고의는 아니었다는 사실만으로 대부분 감면을 받을 수 있습니다.

이의제기 절차

만약 과태료가 부과되었더라도 끝이 아닙니다! 과태료 부과에 동의하지 않으면 60일 이내에 이의제기를 할 수 있어요. 이의제기를 하면 법원의 판단을 받을 수 있고, 과태료가 감면되거나 철회될 가능성이 있습니다. 다만, 대부분 위반사실이 있어 과태료 처분이 내려진 것이기 때문에 정말 억울한 상황이 아니고서야 시간낭비라고 생각되네요.

블로그에 사용가능한 부동산 광고 중개대상물 정보 서식

광고 규정을 준수하는 것은 사실 어렵지 않아요. 하지만 사소한 실수가 과태료로 이어질 수 있죠. 이를 피하려면 광고 작성 시 기본적인 정보를 정확하게 기재하는 것이 중요해요. 필수사항은 위에서 자세히 살펴보았으므로 아래에는 제가 사용했던 서식을 보여드릴게요. 참고하셔서 블로그나 유튜브 등에 사용하시면 되겠습니다.

공인중개사 부당 광고 방지 전략

부당한 광고를 방지하려면 어떻게 해야 할까요? 공인중개사로서 신뢰를 유지하는 게 무엇보다 중요해요. 그래서 광고 작성 시 사실과 다르지 않은 정보를 제공하고, 중개대상물의 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.

광고 모니터링의 중요성

예를 들어, 광고를 올린 후에도 정기적으로 모니터링을 하여 허위 정보가 포함되어 있지 않은지, 거래가 완료된 것은 아닌지 확인해야 해요. 요즘은 시스템을 통해 타 부동산에서 거래가 완료되면 문자로 알림이 오는 등의 서비스도 제공되니 조금만 신경쓰셔도 될 거예요.

예방이 최선의 해결책

광고 규정을 철저히 지키는 것이야말로 과태료를 피하는 최선의 방법입니다. 그리고 작은 실수라도 문제가 될 수 있다는 점을 기억하고, 매물의 상태를 꾸준히 확인하세요. 특히나 블로그는 깜빡하기 쉬우므로 항상 오후 5시에는 블로그를 체크하는 식으로 스케쥴을 잡아두는 것을 추천드려요.

마무리

공인중개사 광고 위반은 생각보다 큰 문제로 이어질 수 있습니다. 과태료 부과는 물론이고, 소비자 신뢰도에도 영향을 줄 수 있어요. 하지만 광고 규정을 잘 준수하면 이런 문제를 예방할 수 있습니다. 법적 책임을 피하면서 신뢰를 얻는 것이야말로 성공적인 중개업의 첫걸음입니다. 그리고 신뢰는 결국 좋은 비즈니스로 이어지겠죠.

앞으로도 계속해서 책으로는 쉽게 배울 수 없는 실무적인 이야기들을 이어나갈테니 생각나실 때 마다 방문해 주세요!

자주 묻는 질문 FAQ